Форум инвесторов » Прочие виды инвестирования » Первичное и вторичное жилье: что лучше?
+ Подписаться
Страница 1 из 4 123 ... ПоследняяПоследняя
  1. 1,065
    Комментарии
    9
    Темы
    1111
    Репутация Pro
    Аватар для angel999  
    Мастер форумных наук

    4 Медалей

    Первичное и вторичное жилье: что лучше?

    Первичное и вторичное жилье: что лучше?


    В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.
    Первичное жилье – рынок новостроек.

    Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.
    Вторичное жилье – рынок готового жилья.

    Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.
    Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?.

    Часто меня спрашивают: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:

    • Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

    • Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

    • Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

    • Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

    • Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.

    • Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.

    • Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.

    • Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

    • Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

    Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче.
    Недоступно! Pro 2
    Поделиться
    Просмотров: 16,262
  2. 1,221
    Комментарии
    6
    Темы
    2656
    Репутация Pro
    Аватар для История  
    Мастер форумных наук

    3 Медалей
    Для нашего населения больше подходит недвижимость с вторичного рынка. Так как она не только дешевле первичной, но и уже реально существует. Тогда как квартиры первичного рынка только планируются возводиться.
  3. 19
    Комментарии
    1
    Темы
    24
    Репутация Pro
     
    Новичок
    Смотря для чего. Лично я для себя поняла что первичка лучше. В конце концов она будет только дорожать... А тем более первичку в наше време это уже не старые панели.
  4. 719
    Комментарии
    1
    Темы
    5728
    Репутация Pro
    Аватар для Ulia  
    Старожил

    2 Медалей
    Цитата Сообщение от Svetamiks Посмотреть сообщение
    Смотря для чего. Лично я для себя поняла что первичка лучше. В конце концов она будет только дорожать... А тем более первичку в наше време это уже не старые панели.
    Конечное с одной стороны первичка лучше - новое, большое, красивое жилье. А вот с другой стороны цены на него зашкаливают! Где найти потом на него покупателей. Хотя можно сдавать его по высокой цене, но посчитайте за сколько лет оно окупиться. Еще хочу отметить момент по новостройкам. Часто бывает, что строительство замораживается на стадии фундамента или нескольких этажей, а через несколько лет возобновляется и быстренько строится. Так вот - этого делать категорически нельзя и здание в принципе будет аварийным. Дело в том, что если фундамент стоит просто недостроенный, то все материалы постепенно разрушаются. И по-хорошему, его нужно переделывать, а ведь этого никто не делает! А потом, вселяясь в новые дома люди удивляются почему что-то где-то течет, дует, почему неровные стены и потолки, почему появляются где-то трещины и становится неуютно и холодно жить в новом и красивом доме.
  5. 614
    Комментарии
    1
    Темы
    5251
    Репутация Pro
    Аватар для Vadi_M  
    Старожил

    1 Медалей
    Цитата Сообщение от Ulia Посмотреть сообщение
    Конечное с одной стороны первичка лучше - новое, большое, красивое жилье. А вот с другой стороны цены на него зашкаливают! Где найти потом на него покупателей. Хотя можно сдавать его по высокой цене, но посчитайте за сколько лет оно окупиться. Еще хочу отметить момент по новостройкам. Часто бывает, что строительство замораживается на стадии фундамента или нескольких этажей, а через несколько лет возобновляется и быстренько строится. Так вот - этого делать категорически нельзя и здание в принципе будет аварийным. Дело в том, что если фундамент стоит просто недостроенный, то все материалы постепенно разрушаются. И по-хорошему, его нужно переделывать, а ведь этого никто не делает! А потом, вселяясь в новые дома люди удивляются почему что-то где-то течет, дует, почему неровные стены и потолки, почему появляются где-то трещины и становится неуютно и холодно жить в новом и красивом доме.
    Вы очень хорошо разбираетесь в технологии строительства! А кто вы по образованию?
  6. 1,553
    Комментарии
    1
    Темы
    21599
    Репутация Pro
    Аватар для 0legus  
    Старожил

    4 Медалей
    Цитата Сообщение от Ulia Посмотреть сообщение
    Конечное с одной стороны первичка лучше - новое, большое, красивое жилье. А вот с другой стороны цены на него зашкаливают! Где найти потом на него покупателей. Хотя можно сдавать его по высокой цене, но посчитайте за сколько лет оно окупиться.
    Странно такое слышать. Стоимость вторички выше стоимости аналогичной по площади, расположению и т.д. первички, даже если последняя уже построена (и уж тем более, если все еще на стадии огораживания территории под рытье котлована).
    Относительно сдачи жтлья - да, потребуется немало времени, чтобы окупить хотябы тот ремонт, который надо будет произвести перед сдачей жилья. Но замечу, что отремонтированная квартира (пусть и после сдачи) будет стоить дороже, чем если продавать точно такую же, но с голыми стенами. Хотя сумму за ремонт все равно разница стоимости не покроет.
  7. 614
    Комментарии
    1
    Темы
    5251
    Репутация Pro
    Аватар для Vadi_M  
    Старожил

    1 Медалей
    Цитата Сообщение от 0legus Посмотреть сообщение
    Странно такое слышать. Стоимость вторички выше стоимости аналогичной по площади, расположению и т.д. первички, даже если последняя уже построена (и уж тем более, если все еще на стадии огораживания территории под рытье котлована).
    Относительно сдачи жтлья - да, потребуется немало времени, чтобы окупить хотябы тот ремонт, который надо будет произвести перед сдачей жилья. Но замечу, что отремонтированная квартира (пусть и после сдачи) будет стоить дороже, чем если продавать точно такую же, но с голыми стенами. Хотя сумму за ремонт все равно разница стоимости не покроет.
    Так вы считаете, что лучше вкладывать деньги в квартиры в новостройках?
  8. 1,553
    Комментарии
    1
    Темы
    21599
    Репутация Pro
    Аватар для 0legus  
    Старожил

    4 Медалей
    Цитата Сообщение от Vadi_M Посмотреть сообщение
    Так вы считаете, что лучше вкладывать деньги в квартиры в новостройках?
    Пока у меня недостаточно средств, чтобы использовать такой вид инвестирования. Но некоторое время назад приобрел первичное жилье (тогда еще на стадии котлована) именно для жилья, потому что на вторичку денег не было. Поэтому о ценах рассуждаю так смело (до сих пор рынок жилья в своем и соседних городах регулярно мониторю). Если же к этому подходить как к инвестициям, то надо решить чего именно хочется - может есть деньги купить уже отремонтированную квартиру и тут же начать ее сдавать, и не хочется ни с чем возиться и рисковать=) Но я бы все равно поискал вариант первички на уровне котлована от известного авторитетного застройщика и прикупил на ранней стадии.
  9. 614
    Комментарии
    1
    Темы
    5251
    Репутация Pro
    Аватар для Vadi_M  
    Старожил

    1 Медалей
    Цитата Сообщение от 0legus Посмотреть сообщение
    Пока у меня недостаточно средств, чтобы использовать такой вид инвестирования. Но некоторое время назад приобрел первичное жилье (тогда еще на стадии котлована) именно для жилья, потому что на вторичку денег не было. Поэтому о ценах рассуждаю так смело (до сих пор рынок жилья в своем и соседних городах регулярно мониторю). Если же к этому подходить как к инвестициям, то надо решить чего именно хочется - может есть деньги купить уже отремонтированную квартиру и тут же начать ее сдавать, и не хочется ни с чем возиться и рисковать=) Но я бы все равно поискал вариант первички на уровне котлована от известного авторитетного застройщика и прикупил на ранней стадии.
    Я сам одно время подумывал о покупке жилья в самом начале строительства и... хорошо, что не купил.Частенько бывает, что строительство затягивается, сроки сдачи переносятся, а цена за квадратный метр еще не сданного жилья дорожает, а если представить во сколько потом выльется ремонт голых стен!!! Я решил, что лучше все таки покупать готовую квартиру.
  10. 1,553
    Комментарии
    1
    Темы
    21599
    Репутация Pro
    Аватар для 0legus  
    Старожил

    4 Медалей
    Да, у нас недалеко стоит дом, с 2006 года сдать должны были и все "строят". Я выбирал застройщика, который уже несколько домов у нас сдал, но риск все равно остается. А по поводу ремонта... Как человек, только полгода назад доделавший ремонт в старой квартире хрущевского типа скажу, что следующий ремонт я предпочел бы делать в новостройке

Вверх
РегистрацияX

чтобы писать, читать, комментировать