«ЗОЛОТО» СТАРОГО ФОНДА

Продолжая цикл публикаций, посвященных петербургскому жилому фонду, мы дадим краткие ценовые обзоры квартирного рынка в районах, вызывающих интерес у приобретателей жилья. Сегодняшний материал для тех, кто задумывается о приобретении квартиры в историческом центре.

Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлтеры непременно называют две зоны: «золотой треугольник» (Невский проспект - набережная Фонтанки - Дворцовая набережная), где «вид на воду» в отдельных квартирах оценивался в $3000-$5000за кв. м, и маленький островок модерна (Таврическая ул. - Тверская ул. - Суворовский пр.). Спрос на квартиры здесь всегда был, есть и будет. Потенциальных обитателей Центрального района не останавливают ни сомнительная экологическая обстановка, ни значительный износ зданий (95 % жилых домов построены до 1917 года), ни соседство отремонтированных особняков с трущобами.

Самые интересные районы

В советские времена в парадно-номенклатурном Смольнинском районе всегда поддерживался образцовый (разумеется, по сравнению с другими уголками старого центра) порядок. Дороги и фасады выходящих на них домов аккуратно ремонтировались, хотя и не выглядели особо нарядными. В смольнинской части Центрального района - множество «сталинских» домов и зданий, прошедших капремонт в 1970-80-х годах.

У бывшего Дзержинского района проблем гораздо больше. Здесь - самый старый в Петербурге жилой фонд, а большинство зданий имеют деревянные перекрытия, которые, увы, с возрастом прочнее не становятся. Впрочем, сваи из сибирской лиственницы (точно на таких же стоит не только Северная, но и настоящая Венеция), заложенные в основание петербургских особняков, пока выдерживают возросшую нагрузку бурно развивающейся городской цивилизации.

По наблюдениям риэлтеров, вчерашние Дзержинский и Смольнинский районы по части рыночной активности покупателей с достатком «выше среднего» по-прежнему опережают другие районы Петербурга.

«Треугольники» вечных ценностей

Старый фонд может «озолотить» тех, кто, делая выбор в пользу того или иного квартала или дома, заглядывает в планы градостроительного развития. Особо повезло тем обитателям старого центра, которые приобрели квартиры в районе Малой Садовой улицы: изменение градостроительного статуса территории и превращение ее в пешеходную зону радикально увеличили стоимость жилья. И хоть зачинщик реконструкции концерн «ЛогоВАЗ», столкнувшись с трудностями, потерял интерес к этой идее, проект архитектурной мастерской Елены Шаповаловой дожил (с коррективами) до лучших времен. Между тем и в Елисеевском квартале еще остались нерасселенные коммуналки.

Неизменный покупательский интерес вызывают и другие уголки старого города, правда, здесь спрос «точечный» и зависит, прежде всего, от состояния самого дома. В первую очередь это дома на улицах Фурштатская, Шпалерная, Чайковского (особенно на участке от ул. Чернышевского до Таврического сада), на Третьей, Четвертой и Пятой Советских улицах близ Суворовского проспекта, а также на улице Маяковского (дома 1, 3, 5, 7). Любопытно, что активный интерес к домам, расположенным вдоль ул. Маяковского и ул. Жуковского, вырос после ремонта дорожного покрытия. Повышенное внимание городских властей к проблемам благоустройства территорий два года назад повлекло за собой волну расселений коммуналок.

В то же время многие «приятные во всех отношениях» дома, расположенные в фешенебельной части Петербурга, пережили бум расселений, так и не став элитными объектами. Один из них - знаменитый дом в стиле барокко на Кирочной ул., 32/34. Площади расположенных здесь коммуналок оказались слишком большими даже для состоятельных интересантов - 250-380 кв. м. Еще меньше повезло огромному жилому дому в стиле модерн вблизи БКЗ «Октябрьский» (ул. Некрасова, 54). Из его окон открывается малопривлекательный вид на Мальцевский рынок и Кирочную улицу с грохочущими трамваями: после нескольких пожаров здание, состоящее на учете в Комитете по охране памятников, стремительно разрушается.

Трудный разговор о ценах

Разговор о средних ценах на жилье в исторической части города сложен: таковых просто нет. Приличная, без очевидных дефектов «тихая» двухкомнатная квартира (около 80 кв. м), выходящая окнами во внутренний двор, может стоить от $200 000. Такая же, но «парадная» квартира в доме после капремонта - $300000-400000. В особо привлекательных зданиях «золотого треугольника» или на ул. Маяковского - до $800 000. Самые дорогие (по стоимости квадратного метра) - однокомнатные квартиры в домах старого фонда после капремонта. Здесь минимальные цены в прошлом году составили $190000-200000, хотя однокомнатная квартира в доме на улице Рылеева была оценена в $350 000. Ценоопределяющим фактором оказались не соседи - высокопоставленные чиновники, а балкон с видом на Спасо-Преображенский собор.

Весьма значительным может оказаться и разброс цен на квартиры в пределах одного здания: один человек с трудным характером может поставить крест на расселении коммуналки, а та, в свою очередь, может сделать малоликвидным целый подъезд. В некоторых домах на Дворцовой набережной хозяева иногда готовы расстаться с отремонтированными квартирами с видом на Неву за $4500-5000/кв. м. В то же время во вторых-третьих дворах этих же домов остались коммуналки, расселение которых даже при закладываемых риэлтерами $3200-3800/кв. м выглядит проблематичным: покупателей на апартаменты площадью от 150 кв. м с окнами во двор-колодец не находится. В сходной ситуации оказались и доходные дома близ Фонтанки и Мойки.

Некоторые специалисты полагают, что ряд таких домов может пережить «вторую волну» расселений, когда в ход пойдут именно вторые и третьи дворы. Здесь нет столь радующих глаз видов из окон, но в остальном подобные дома в районе «золотого треугольника» не уступают элитным: объединившись в товарищества, новые жильцы могут облагородить дворы, организовать охрану, освоить мансардные этажи... Однако не следует забывать, что большинство этих домов - с деревянными перекрытиями и высокой степенью износа, а потому нуждаются в капитальном ремонте.

Надежная крыша для покупателя

Это уже почти аксиома: трех- и четырехкомнатные квартиры в домах старого фонда сегодня дорожают, но пока в меньшей степени, нежели типовые одно- и двухкомнатные. Поэтому наше время - весьма благоприятно для того, чтобы перебираться с окраин в исторический центр, используя предлагаемые риэлтерами схемы встречных покупок. Впрочем, для того чтобы приобретение квартиры в старом доме не обернулось неприятностями, следует прислушиваться к советам и предостережениям профессионалов.

Советы покупателям

1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование...

2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, - необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (в особенности, если это дом с железными балками перекрытий) - многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Оценить надежность стен, полов и потолков может только специалист непосредственно на месте.

3. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону (как, например, в случае с Малой Садовой и Малой Конюшенной улицами). Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.

источник